PF(project financing)라는 단어가 경제 분야 또는 금융 분야에서 종종 사용되고 언론에도 등장합니다. 프로젝트 파이낸싱(PF)이 특히 부동산에서 이슈가 많이 되고는 하는데 무엇인지 알아보고자 합니다.
PF(project financing)의 의미는
석유 개발, 탄광 채굴, 발전소, 고속도로 건설 등 대규모 사업을 추진하는 경우 그 프로젝트에 필요한 대규모의 소요 자금과 각종 금융 수요를 충족하기 위하여 동원되는 다수의 금융 수단이나 투자 금융 기법을 통칭하는 말이라고 합니다.
PF(project financing) 특징은
프로젝트 자체의 사업으로서의 가치에 기반을 두고 진행됩니다. 프로젝트의 경제성이나 향후의 발전 가능성을 바라보고 진행된다는 특징이 있습니다.
PF(project financing) 시행 방법은
프로젝트 회사(특수 목적법인: SPC)를 설립하여 프로젝트 회사에 자금을 지원하는 형태를 취하여 시행됩니다. PF 투자 사업은 대규모의 장기 자금이 소요되며 사업의 수익성이 높지만 그만큼 위험 부담도 크기 때문에 주도적 금융기관 또는 자금 공급 처 와 프로젝트 회사 간에 위험을 분산 시키는 방법을 사용하는 것이 일반적이라고 합니다. 이때 주도적 금융기관은 단순한 자금 공급처의 역할만 아니라 개발 계획의 입안 및 사업으로서의 가치 검토, 입찰 준비, 등에 광범위하게 참여하며 다양한 유형의 직접·간접 형태의 금융 기법을 결합시키는 금융 서비스도 제공합니다.
PF(project financing) 활용 분야는
한국에서는 주로 사회간접자본(SOC) 투자, 부동산 개발 등을 중심으로 활용되고 있습니다.
부동산 PF(project financing)가 많이 거론되는 이유
부동산 PF(project financing)는 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금 흐름을 담보로 하여 해당 부동산 개발 프로젝트를 수행하는 데 필요한 자금을 조달하는 것 의미합니다. 즉 부동산 개발 프로젝트 자체의 사업으로서의 가치를 보고 대출을 실행하는 것입니다.
일반적으로 건설 회사들은 PF대출을 통하여 공사비를 충당한 뒤 공사 발주처에 분양 수익이 들어오면 현금으로 정산하는 방식으로 사업을 진행합니다.
시공사: 시행사로부터 발주를 받아서 단순 공사만 담당하는 곳(예: 아파트를 건설하는 업체를 시공사)
금융기관 → 금융 지원 → 부동산 금융 시행사 → 상환재원: 미래현금흐름 → 금융기관
위와 같은 흐름을 보면 상환재원(미래현금흐름)은 결국 분양입니다.
부동산 PF 연체 증가 원인
1. 부동산 경기가 호황, 금리가 낮을 때, 통화량 증가 → 분양 호조 → 분양 대금(상환재원)으로 대출이자, 원금 상환 원활.
2.부동산 경기가 침체, 금리가 높을 때 → 미분양이 늘고 → 분양 대금(상환재원)으로 대출이자, 원금 상환이 어려움. → 연체 발생 증가 → 금융권이 타격을 받는다. (특히 제2금융권 (캐피털, 저축은행, 금융 투자회사)의 부동산 PF 대출이 많을 경우 부실이 발생하면 금융권의 위험 요소가 증가합니다. 제2금융권은 대출 금리가 제1금융권 보다 높습니다. 여기에 제2금융권은 제1 금융권인 시중은행보다 자본 규모가 작습니다. 따라서 부실이 발생하면 대처하기가 쉽지 않습니다) → 금융권의 위험 요소는 경제·물가에 영향을 미칩니다.
대규모로 오랜 기간에 걸쳐 진행되는 사업은 사업 기간 중 국제 정세의 변화, 원자재 가격 상승, 국내 정책의 변화 등 예상치 못한 변수의 발생을 염두에 두며 진행하여야 하는 간단치 않은 사업입니다. 특히 부동산 PF의 경우는 더욱 세심한 주의가 필요한 사업입니다.
글을 정리하며
PF 사업은 대규모의 자금이 오랜 기간에 걸쳐 소요되는 사업입니다. 성공한다면 수익성이 높지만 그만큼 실패했을 경우 위험 부담도 큰 사업입니다. 부동산PF(project financing) 사업의 단점은 경제의 종양 같은 역할을 할 수 있습니다. 여파가 커진다면 서민들만 힘들어 집니다. 정부의 현명한 대비와 대처가 약입니다.
참조: 경제금융용어, 시사경제용어사전(기획재정부)